2017年12月30日土曜日

年末年始の休日に入ります。

昨日は仕事納めで現場の戸締りをしました。
来年4日までお休みいたします。

今年は、SKIP HOUSE・つまえるハウスのご注文を多数いただき大変幸せな一年でございました。

また来年早々より、SKIP HOUSE に加え GARAGE HOUSE の着工となり、私の思い描いた商品群がコンセプトとともに社会にデビューすることが、かけがえのない充実感をもたらせてくれています。

さて、来年は次なるコンセプトを発見する年にしようと思います。
思うようにならない日々の出来事をこなしながら、なんとか楽しめる暮らしに一役買うような発想をどこからか見つけ出したいです。

それでは皆様、よいお年をお迎えくださいませ。
また、2018年もご愛顧のほど宜しくお願いします。

2017年12月29日金曜日

商工中金、民営化???

そもそも民間金融機関の融資が難しい案件に対して日本経済全体を考慮して商工中金を通して公的資金を供給するというお話しだったのに・・・
不正が蔓延し民業を圧迫していると批判されたので、完全民営化して民間金融機関とガチンコで競争するべきだと有識者会議が提言したというじゃない~

はっ~
良く解りません~

元石原知事時代に東京都も銀行をこっさえて、莫大な損失を出しています。だいたいこの超低金利時代にプロの民間銀行が苦しんでいるときに何の話だろうか???

処分を受けた渦中の力士が、力士会の会長になるというのと同じぐらい不思議なストーリーでありますな(笑)

2017年12月28日木曜日

徳島市長、不起訴に。

徳島市観光協会との対立が鮮明な徳島市長ですが、観光協会会長に辞職を迫ったことによる告訴は、嫌疑不十分として犯罪の構成要件に該当しないという判断になったと徳島新聞にありました。
遠藤市長は西新町再開発の白紙撤回を争点として当選し、現在もその団体とは対立が続き次なる候補先へと進めています。

この西新町再開発問題は予算が大きく膨らんだ経緯が不透明だというのが原因であり、今回の観光協会も阿波踊りの赤字原因の一つに何があるのかというところに大きくかかわっている可能性があるということでしょう。

政治家に大切なことは結果どうなったかであると思う。
正義感に裏打ちされて各問題を提議し、壊したり混乱させることは簡単だが、その結果どうなったのか???

小池知事の築地問題や新党結成、貴乃花親方の協会改革も同じこと、最後まで丁寧に正義と当たり前を押していって結果どうなったかが大切ですよね。

頑張ってください~改革人たち。

2017年12月27日水曜日

いつまで続く護送船団方式。

日銀のマイナス金利政策によって、多くの地銀の本業が赤字になっています。
経営改革を迫られていますが、ここにきて平日休めるようにするという法改正を金融庁が目指すという。
しかも、2つのグループに分けて行員が行ったり来たり出来るようにするなど、本来企業側が創意工夫する中身まで金融庁が考える必要があるのでしょうか。

銀行は民間なのに、公共性が高いという理由で事細かに規制がかけられていて護送船団方式で動かされてしまう。

平日に一人しか来店がない銀行店の運営について、その店を閉めて顧客が不利益になるとは思えないですね。

だいたい企業側はほぼ電子決済な訳で、テレビニュースなどでボーナスを現金支給して一枚二枚などと数える姿はバカバカしいし、効率も安全性もいいことは一つもない。

銀行自体の公共性は大きく変化しており、アマゾン等のネット購入による電子決済に加え様々なカード決済で回っている。

なので、規制を取っ払ったらその詳細を金融庁が決めるのではなく、目的や狙いなどを明確にした申告制にすればどうでしょう。

そうすると日曜日の営業もありにしたりと、各銀行の特色を出しやすくするべきでしょう。

2017年12月26日火曜日

カジノ解禁とギャンブル依存症。

日本でもカジノができそうですね。
その大前提としてギャンブル依存症対策が立てられているとありました。

今回先駆けて競馬のネット購入を同居の家族等が申し立てると買えなくなるというしくみを進めるらしい。

順を追って競輪も競艇も進めるようですが、そもそもギャンブル依存症は病気なので、ネットで購入できなくしても効果はほとんどないと思います。

パチンコやスロットもそうだし、本人が買えなくするよう囲い込んで追い込むほど地下に潜ってしまうのでは。

いわば反社会勢力が絡むような不法なギャンブルに行くようになるでしょうね。

ギャンブル依存症の当人はその意識がない訳で、まず診断できるしくみと通院しながら克服するようなしくみに国費が投じられて、本人たちが立ち直れるような組織づくりが必要だと思うんですけどね・・・

家族に注意させたり、本人の囲い込みだけではね~

私のカジノ感は、ギャンブル依存症が増えるから反対というのは違うと思う。パチンコは毎日開いているしね~

カジノは外貨獲得のトータル国家戦略を練らないと、各自治体ごとではパッとせんのとちゃうかな~

2017年12月25日月曜日

神山町議会の記事。

徳島新聞に神山町議会の記事が掲載されています。

町議会選挙の時に出馬を断念してもらうため、現議員5名が10万円ずつ合計50万円を立候補予定者に渡して出馬を取りやめもらい、定員どおりの立候補者数に調整したというもの。

しょぼい・・・
私の両親、祖父母とも神山町出身で親戚もおりますもんで注目しているのですが。

そもそも神山町長が実態のないコンサルタント会社にコンサル料として計上したことに疑惑が噴出して、徳島新聞が記事にしたことが発端です。

これをきっかけに、このコンサル会社への発注を町長側は中止しました。その後神山町内の小学校に徳島新聞が取材に行った際、町長側に入場を拒否され対立構造になってしまった。
こんなん徳島県知事とでもありましたね。

まぁ、徳島新聞側としては当たり前の取材と記事を掲載しているのですが・・・

このあとも議会の研修と称して、まるっきりの観光旅行を計上してそれも取りやめたんだか、返金したんだかとつづいて今回の事件。

地方議会のゆるさというか、以前影の圧力構造でよろしくやっているのではないかという疑惑。

地方首長や地方議員が無投票になるケースは全国的に多くて、なり手がいないなどというが、今回のように暗に立候補を断念させるやり方も横行しているように思いますね。

県知事のオーケストラ疑惑も残っていて、徳島新聞にはコツコツ取材を進めてもらって、真実を報道してほしいと願っています。
頑張ってください~、阿波踊り赤字の件も・・・

2017年12月23日土曜日

飲み会はパワハラ ?

部下を持つ30代の上司がパワハラになるかもしれないので、部下を誘えないなどの記事を見ました。
コミュニケーションを取るのに酒の席がないとできないなんてことは絶対にないというのが私の認識です。

酒の席だと本音や悩みが聞けるなんてこともないと思う。
それを本音とは言わないでしょ。愚痴や妄想・屁理屈だな・・・

アルコールが入るとリラックスするのはほんの一瞬です。
あとは思考能力が低下して、感情やモラルなど自分でコントロールできなくなっていくだけでろくなことはない。

私は20代のころ、下請けをしていました。
元請けの社長から秋田町にいるなんて電話がかかると私もいきますなどと媚びを売りに行っていましたが、行きたくないに決まっている・・・しかし、たまに面白く盛り上がったときもあったかな(笑)

その方には、仕事内容や人生の先輩として大切なことを教わることもありましたが、そんなもん昼間の会議室で十分できます。

アルコールが入らないと出ない話など、そもそも一生必要ないのでずっと封印しておいて大丈夫でしょう。

最近の若い世代が社内の飲み会を敬遠しているのは正しいし、行きたい人だけ行けばいいし、行った人しか知りえない社内情報なんてものがあるのはほとんど違法だろう。

そういう私は365日ずっとお酒をいただいています。
かかしたことがありませんっ・・・えらそーにいうことではないですが、ただ楽しく飲むだけです~

2017年12月22日金曜日

藤井くんの宿題感。

ことば遍路に本年話題を振りまいた、藤井聡太くんの中学校でのエピソードが出ていました。
ある日、藤井くんは宿題を出さなかった。先生に呼び出された先で、「授業中に内容を十分理解したので宿題をやる必要がないのではないか」っと問いかけたそうだ。

結局、宿題を提出したそうだが、学校とはそういうところですよね。個人的見解や意見を認めない。

宿題は授業の補完措置だとするなら、完璧に理解した藤井くんは本来出す必要がない。宿題をすることで理解が深まったり、少しの勘違いを見つけるとか、習慣づける、とか・・・

この時の藤井くんには全て当てはまらないと思う。一律に統制を取り例外を認めないことで大きな組織として動かしていく、いかにも日本の護送船団方式だ~

野村監督が以前テレビで、プロ野球選手は小さいころからどれだけキャッチボールをやっただろうと言っていました。でも何十年経験しても彼らはまたキャッチボールをする、それがどれほど大切か知っている人が一線でプレーできるんだと・・・

プロゴルファーも日々ボールを打ち続けています・・・
でも、この時の宿題とは違う、藤井君の考えが正しいと思います。

しかし、規則には従わなければならないですね。

2017年12月21日木曜日

ドライブレコーダーの重要性。

納車時期がずるずる遅れております、私の車・・・BMW440クーペ。今度は納車からドライブレコーダーを取り付けます。

今日は出来島にあるシンフォマージュさんに行って商品説明を受けて取付を依頼してきました。

メーカーは、ドライブレコーダー最大手のユピテル。
前に一つ、後ろに一つ、駐車中も録画するので専用バッテリーもそれぞれにセットしました。

以前の車の時、打ちっ放し場の駐車場で当て逃げされましたので、今回は駐車中も録画し犯人を割り出します。

1台のカメラで360°納めるのもありますが、魚眼レンズで良く解りません。また、前方だけでは「引っ付き虫」の撃退にならないのでそれぞれにしました。

徳島の方々の一部には、運転に余裕がなく何をそんなに焦っているのかと思うような走行に遭遇することがあります。

若い衆が改造車で煽ってくるのではなく、軽四やミニバン、トラックなど走行性能がそう高くない車で引っ付いてくる方がいますよね~

通常渋滞していないエリアなどで止まる場合、後ろで急ブレーキ風に止まられるのが凄くイヤです。
もっと車間を取ってほしいですね。

なので、ドライブレコーダー。これは効きますよ~
皆さんにお勧めです。

2017年12月20日水曜日

大手ゼネコンの談合。

今、大手ゼネコンの談合が取りざたされています。
先に認めてリークすれば罰金が免れるということで大林組が認めたというニュース。
これは司法取引のようなものでしょうか、理解しずらいしくみです。

そもそも落札価格が上限の99%みたいな見積価格は全てグレーでしょ。
それが続くとなれば明らかに落札価格が漏れているのでしょう。

水戸黄門等にしょっちゅう悪代官と商人との癒着が演じられていましたが、江戸時代いやもっと前から日本ではこの談合が繰り返されているのではないでしょうか。

田中角栄時代には、表だってリーダーシップを自ら取って高度成長期の莫大な工事予算を振り分けたと本で読んだことがありますが、現代は役所側のどこからかの情報を頼りにゼネコン談合が行われているということなのでしょうか。

いずれにしても経営陣まで法の裁きが届くことはなく、言われてやった部長さんぐらいのしっぽ切りといつもの行政処分になるのだと思います。

そもそも戦後の大手ゼネコンの歩みというか、実態を知ったうえで改革に乗り出さないと、いつまでも繰り返すことになるでしょうね。

2017年12月19日火曜日

牡蠣いただきました~

大家さんとの初回面談の商談に、なんと牡蠣をいただきました。
嬉しい心遣いに感激であります。
私は自分で作った商品コンセプトを話すのが好きなので、お話ししながら十分楽しみましたのに・・・
ありがとうございました~

牡蠣は、妻も大好物であります。昨晩は焼き牡蠣、今晩は牡蠣フライでございます~

2017年12月18日月曜日

どうなる、秋田町。

先週久しぶりに秋田町界隈に金融機関・支店長と食事に出ました。二次会にと立ち寄ったお店はなんと閉店していて、その後久しぶりに入ったお店も雰囲気が変わっていました。

私が徳島県にUターンしたのが、今から約30年前ですが、土曜日ともなりますと、すれ違うのに気を使うぐらいの人通りで賑わっていました。

居酒屋や食事するところからスナックやラウンジ・クラブ等への流れが変わっているのでしょう。
忘年会シーズンなのにもう一つですね。

その代わりに郊外型の居酒屋でファミリーでいけるようなところは結構流行っています。
会社の取引先や同僚からファミリーで行動する方向にあるんでしょうね。

それはそれでいいと思いますが、今後の秋田町の行方が少し心配ですね~

2017年12月15日金曜日

FRBの利上げ。

今期3回目の利上げになるFRB、来年も同じペースで利上げをする予定だといいます。

マイナス金利で金融緩和策を続ける日銀ですが、来年あたりどこかの時点で日銀に対してもFRBが影響を及ぼしてくるのではないでしょうか。

現日銀総裁では無いと思いますが・・・
政府が変わり日銀総裁が変わるタイミングで現在の方針から転換するのかな~

大家さんは金利動向に大きな影響受けますもんね。
どうなるんでしょう~

2017年12月14日木曜日

「ふつう?」とくしま文学賞。

本日付の徳島新聞にとくしま文学賞の記事があり、優秀賞の「ふつう?」を拝読しました。

共感しました・・・
皆さんも読んでみてください。

ホリエモンも近畿大学卒業生に対して「あなた方が思っているようなふつうはない」と言っていましたが、その通りだと思います。

ふつうの暮らしや人生を送っている幸せな人なんてほとんどいないと思います。
そもそも幸せは感じるモノなので、幸せそうなんて人はいっぱいいますが、本人はそうでもなかったりしますよね。

ふつうのアパートに住みたいと思っても、入居者が思っている「ふつう?」は、なかなか無いのではないでしょうか。

ふつう? なんか必要ないです、これがいいとか、こうしたいとか、それぞれの感性で選択し続けていきましょう~

2017年12月13日水曜日

商品コンセプトで繋がる。

商品にはそれぞれコンセプトがあります。
コンセプトがない商品は、模倣品ということになります。

コンセプトはターゲットに対してどんな付加価値を出して、結果どういう差別化がおこり、最終的に顧客がどんな気持ちになるかが大切ですよね。

今回、見学していただいた大家さんたちの中で「なんか、いいな~」っと思っていただいた方々は、この商品コンセプトに共感しているからだと言えます。

私たち建築業者と大家さん、さらには入居者の方々と繋がっているのは、この商品コンセプトで繋がっています。

決して何戸でいくら??? ではありません。
もちろん、コストも大切ですが入口は商品コンセプトの共感で繋がるものです。

見学会でいきなり他社の見積もりを投げつけてくる方がいましたが、丁重にそのお話をして帰っていただきました~(笑)

2017年12月12日火曜日

議員の在り方。

熊本市議が市政治倫理審査会から辞職勧告を受けて今回で4回目。ただし、勧告に法的拘束力はないからずっと続けられるらしい。

ほんでもって選挙で勝ち上がれば市民の審判を受けたとかで、また堂々とパワハラするのでしょうか・・・

つまり、ある団体の一定数支持があれば当選するのでしょうね~
その団体に我田引水のような市政活動を行うということなのかな~

国会議員も問題発言を繰り返しても、出処進退は自ら判断すべきなどと居座る訳です。

本来、「出処進退は自ら」という発想は、一般の方たちよりも理念や政治哲学に優れているから、他人がどうのこうの言わなくとも、自ら律することができると仮定しているからでしょ。

今やその逆ではないでしょうか。
安倍総理に至っても不支持の方たちの意見は「人柄が信用できない」が第一位ですからね。

議員辞職など具体的に法として決めておかないと、立ち行かない議員資質になっていると思えてなりません・・・

2017年12月10日日曜日

見学会、最終日。

午後になってバタバタと7組もご来場くださいました。
久しぶりの再会でお話しがはずんだ方もおいでましたね。

はじめてスキップフロアを体感された方の驚きや、何度目かの見学で大きくなったプラン・専有面積にびっくりされるシーンもありました。

ともかく、3日間ありがとうございました~

2017年12月9日土曜日

つまえるハウス2日目。

オープンハウス2日目も6組のご来場、ありがとうございます。
毎回おいでいただく皆勤賞続ける大家さんたちとも再会しました。

高いご評価をいただき、また次の機会も来ると言ってくれました~
明日も南佐古へのご来場、お待ちしていますよ~

2017年12月8日金曜日

初日のご来場御礼。

本日、つまえるハウスの見学会初日ですが、平日にもかかわらず8組もの大家さんたちがご来場されました。
「目からうろこじゃわ~、ようかんがえとう」
っとお褒めの言葉もいただきました~

ありがとうございます~

明日も徳島市川内町にて11時~15時の間、F棟をオープンしております。ご来場お待ちしています。

また、本日つまえるハウスにご来場の方も10日のスキップハウスの方にもお越しくださいね~

2017年12月7日木曜日

見学会での再会、楽しみにしています。

本日、徳島新聞最終面に見学会開催の広告が掲載されています。
また、以前見学会に来られてアンケート記入してくださった方々には下記のDMをお送りしています。
毎回のように見学してくださる大家さん、再会を楽しみにしていますよ~

2017年12月6日水曜日

駐車場のライン幅。

一般的には、長さ5m・幅2.5mですが、これで計画すると台数が確保できないケースがあると思います。

こんな時、何台か軽専用にするのも方法です。
軽だと長さ3.6・幅2.25mでも大丈夫です。

しかし、標準的な長さ5m・幅2.5mでもレクサス系セダンですと収まらないので、賃貸物件のターゲットに合わせた駐車スペース計画をするようになります。

法人契約を見込む戸建て賃貸ですと、長さ5.5m・幅3m。
学生や20代向き共同住宅なら、軽専用を三分の一ぐらいにしてあと、三分の一を小型車用などとして台数を確保するなどですね。

これまた、ターゲットの絞り方が大切ですね。

2017年12月5日火曜日

完成見学会開催のお知らせ。

12月8日・金曜日~9日・土曜日は、「つまえるハウス」
12月10日・日曜日は「 SKIP HOUSE 」 の完成見学会を開催いたします。

この機会にぜひご覧ください~

2017年12月4日月曜日

つまえるハウスのギャラリーアップしました。

つまえるハウスの完成写真、ギャラリーをアップしました。
更新ボタンを押してご覧ください。

つまえるハウス ギャラリー

2017年12月2日土曜日

お勧めのビールです。

アサヒビールのイメージガールが商品アピールに徳島新聞を訪れたとあります。
ビールにうるさい私が保証しますっ、このビール・・・
ホンマに美味い~

商品名・・・スーパードライ・ジャパンスペシャル

ギフト用としか発売されていませんので、今を逃すと飲めません。
なので私の自宅のガレージには、このジャパンスペシャルの箱が山積みになっているとです(笑)

2017年12月1日金曜日

SKIP HOUSE の完成写真撮影。

徳島市でSKIP HOUSE を建築中でしたが、この度竣工となり完成写真を撮ってきました。
8戸が2棟、その8戸も4戸+4戸=8戸です。
4戸と4戸の間に共用の廻り階段をはさんですべてのお部屋が角部屋となっています。
お部屋は11帖、さらに+9帖程の大空間です。
右下の扉から上がってきました~
12月10日に完成見学会の予定です。

2017年11月30日木曜日

本日、徳島新聞・経済面に記事掲載されました。

2017年11月30日、徳島新聞・経済面に「つまえるハウス」が記事掲載されました。
上部に徳島県特産物わかめ記事がきて少し解りずらいですが・・・まぁでも、とにかく、SKIP⇒GARAGE⇒つまえると記事にしていただいたことは素直にうれしい~

ここでまた新しい出会いを期待しています。

2017年11月29日水曜日

日本の債務残高問題。

政府の11月月例報告によると「景気は回復基調」となっています。しかし、OECDの発表では日本の成長は1.2%と減速していると発表されています。

その原因に、消費税の引き上げの他GDPの2.2倍を超える債務残高について書かれています。

高い成長の持続性のため財政再建が欠かせないというが、そのために財政出動を抑えたり、増税すればそれが成長の足かせになるのではないでしょうか。

いつもこの国の借金について議論されていますが、一向に減る気配もなく増え続けています。
学者によっては国民の預貯金を超えると大変だという先生もいますが、私はなんの因果関係もないと思います。

一方で外国からの借金でない限り増やし続けても大丈夫という識者もいますよね~
日銀が国債等引き受けて各市場にジャンジャンお金を供給して盛り上がっていますが、やり続けている間は問題にならないのでしょうね。

そもそも、金貨ではなく通貨なので印刷し続けても信頼関係さえ壊れなければ重大なリスクにはならないように思いますが・・・

財政再建問題について以前に石田純一さんがテレビコメンテーターとしてドンドン日銀がお金を刷ればいいといって総スカンをくらっていましたが、私も同意見だったので複雑でした(笑)

どれがホンマなのでしょうか???

2017年11月28日火曜日

徳島新聞社様の取材。

SKIP HOUSE ・GARAGE HOUSE に続いて昨日、「つまえるHOUSE」も徳島新聞・経済紙面の取材をしていただきました。

戸建て賃貸にあって1Fと2Fの間に大収納ゾーンを設けたのは少なくとも徳島県では初めてだと思います。

スキップフロアによる多層構造⇒インナーガレージ付⇒大収納階と今までにありそうでない商品を発表してきました。

この辺のところを徳島新聞社様も興味深く見てくれたのだと思います。これからも大手メーカーの商品群にはない、おもしろそうな商品を世に送り出したいと思います。

カツカレー発想で・・・
(カレーはあったし、カツもあったけど、カツカレーはなかった)
これに石焼ビビンバを足すと石焼カツカレーですな~

2017年11月27日月曜日

ガレージハウス、本図面作成へ。

ガレージハウスのご依頼をいただき現在本図面の作成中であります。
ご依頼いただいた敷地はガレージハウスにぴったりの大きさであります。

しかし、私が北島で建てた間取りそのままは入りませんでしたので新たに作成しました。
これは延べ床面積はほぼ同じですが、間口を半間せまく奥行きを半間広く変更しました。
なのでガレージの奥行きは約6mあり大型普通車でもオッケーです。

また、キッチンは対面型として単身者にはうれしいカウンターでそのまま食事できます。

お互いの部屋にインターバルを設けて戸建て感覚を醸し出すなどのコンセプトはそのままに自由設計できますので、またご用命ください。

2017年11月26日日曜日

パターを変えて66。

高知のカシオワールドオープンに出場中の遼くん。
金曜日のラウンドは黒潮カントリーに出向いてついて見ていました。

金曜日は、パターのタッチは合っているのですが、なかなか入りませんでした。
次の日の土曜日、パターを変えてなんと66のビッグスコア。
優勝争いができる順位になりました。

調子を崩して予選落ちしていた遼くんでしたが、こういう感じのスコアの出し方がいかにも彼らしい。

やはり、スターですね~

2017年11月25日土曜日

黒潮カントリーへ観戦に。

代休を利用して24日・金曜日、高知・黒潮カントリーのカシオワールドオープントーナメントに行ってきました。

目的は、こちら・・・
そうです、遼くんの応援です。
このところ予選落ちが続いて先週のフェニックスでやっと予選突破したところです。

木・金が予選、土日が決勝となり、50人ぐらいのところで予選カットします。

本来なら日曜日の優勝争いを応援したいのですが、このところの不調なので予選応援にしました。

ショットは以前のようなバラつき巾は少なくなり、パットもタッチは合っていましたが、少し慎重になっている感じがしましたね。
返しのパットに自信がないような・・・

同組は、この間優勝した小鯛くんでした。小鯛くんはショットがバラつき特にドライバーは右に左に飛んでいてイラついていたように見えました。

もう一人は時松選手。
若いんだかおっさんなんだか、良く解らなかった(笑)、
ですがとにかく曲がらない~いいスコア出していました。

遼君はその日、2アンダー、見事予選突破してくれましたよ~

2017年11月22日水曜日

料理屋さんもターゲティング。

以前よく利用しておりました和食の料理屋さんですが、数年前小さなカウンターのお店から個室を構える自社ビルに引っ越されました。

店主は感じが良く腕前も相当な高いレベルで美味しくしょっちゅう通っておりました。
カウンターはいつも常連さんでいっぱいで目の前で大将が張り切って作ってくれるのがまた良かった~

その代わり団体系は来店できません。一品料理ばかりなので会合にも向きませんでした。

新しいお店はほとんどが個室で5時半から営業。役所系の会合も視野に入れてコース料理も導入。
手軽なメニューも増やして賑わっていました。

しかし、私は前の店が好きでしたし、味も確実に前が美味しかった。それは店が大きくなり大将が直接施さない料理が増えたこととターゲット層を変えたことが原因でしょう。

おそらく新しいお店の方が利益が上がるのかもしれませんが、どうしても前の店の味が忘れられないです。
その都度、少し残念な気持ちが芽生えてさみしい感じになってしまいます。

やはり、客層を絞るって肝心なんでしょうね。

2017年11月21日火曜日

着工前の工事へ。

来年1月より徳島市で着工いたします、SKIP HOUSE ですが着工前にやらなければならない工事があります。

こちらは条例宅地申請+43条但し書き申請+県所有地施工申請書の報告書で厚さ5センチほどの書類になります。
役所との協議により、施工方法が決められ図面や許可書でいっぱいです~
4m未満の道路に接面しますと道路中心後退といって真ん中から2mの間敷地を後退しなければなりません。

なんとこの敷地には後退部分に擁壁があり、解体したのち後退したところに新擁壁を築かねばなりません。
大家さんが築いたわけではないのにです。

そのほか県所有地と隣接していたり様々な状況下をクリアするのに約3か月かかってしまいました。
市街化調整区域は特に注意が必要です。

建築のための工事条件を着工前に全て完成させて検査を受けてから、本体に着工いたします。
長かったけど・・・いよいよです。

頑張りますっ~

2017年11月20日月曜日

飲酒の規制より地位協定を。

残念な事故がまた沖縄で米兵により起こされました。

沖縄タイムスは、米海兵隊員の飲酒運転による死亡事故を受け、在日米軍は全兵士の飲酒を全面的に禁じる措置をとった。
在日米軍は、新たな通知を出すまで、全ての兵士を対象に飲酒と米兵への酒の販売を禁じるとしている、と伝えました。

こんな措置は間違っていると思います。
日本人も飲酒運転で悲惨な事故を起こしています。

今まで暴行事件がおこる度、歴代沖縄県知事が誠に遺憾と伝えてきました。歯がゆいことに米国との間には地位協定なるものが存在して、被害者である沖縄の方々は裁判をすることさえできません。

この地位協定の改訂なくして進展はないものと思います。
振り回され続けてきた沖縄県民の当たり前の願いですよね。

2017年11月19日日曜日

フェニックストーナメントの楽しさ。

世界ランク上位の招待選手を招いて毎年開催されているフェニックストーナメント、いつも楽しみに拝見しております。

私も2回ほど宮崎フェニックスには行きました。
一回目はプレー、二回目はタイガー全盛期の時にギャラリーとして見に行きました。

思い出深いトーナメントコースです。

テレビでは解りずらいのですが、ティーグランドに立つとどのホールも松の木がせり出しているように見えます。

ティーグランドからグリーンまで程よくカーブさせてフェアウェイがせまく感じるようにセッティングされているのです。

フェアウェイ横のラフが凄く短く、すぐに松林になっていてOBがないかわりに、深く入り込むと1回でフェアウェイに出すことも難しいです。

今日は、松山くんがホールインワンを決めてギャラリーを沸かしていましたね~
このコースはやはり飛ばし屋有利なので、招待選手が上位にくるんですよね。

2017年11月17日金曜日

民業圧迫と官僚の天下り。

本日の地元紙に政府系金融機関の不正により、地銀の融資を圧迫したとあります。
本来、政府系金融機関は民間銀行では融資が難しい案件を税金で利子補給するという経済全体を見据えた取り組みです。

これが、民間銀行の三分の一のなんと0.76%で貸し付けたり、融資が具体化したところで低金利を謳い割り込んできたなどのケースが紹介されています。

 この制度の不正原因に金融行政に詳しくない官僚の天下りがあるといいます。
自分たちの居場所を作るため、これだけ融資を伸ばしているという結果だけを追い求めたということでしょうか。

しかし、もうこの天下り問題は今までに何度言われてきたでしょうか。全く変わらない官僚たちの出世のしくみをどうにかしない限り、この問題だけでは終わらないのではないでしょうかね~

2017年11月16日木曜日

企業の寿命と相撲協会。

メディアを連日賑わせております、現役横綱の暴行事件。
事件が発覚するたび相撲協会の姿勢が問われています。

伝統とか文化とかという言い回しでつくろう場面を良く見かけます。シンプルに考えて今の組織では上手くいかないのではないでしょうか。

日本企業の寿命は約30年と言われ、これでも世界トップレベルだそうです。それだけ、上手くいっている組織が上手くいかなくなるのに大した時間は必要ないということだと思います。

根本的な組織編制を見直し、開かれた大相撲に転換しようという気運もないのが、一番残念です。

既得権益と伝統は違うし、良くない慣習はあらためるべきです。
現代の価値観に寄り添った考え方が普通に通じるよう改革願いたいです。

2017年11月15日水曜日

どうなる、アパートローン。

金融庁の検査はやはり厳しいようで、各行ともカードローン・アパートローンの自粛に努めています。
結果、数字に表れ始めたようで今後の賃貸事業市場に大きく影響しそうです。



低金利下での成長分野として、各行が事業を強化してきたが、カードローンは過剰融資、アパートローンは地方でのバブル化が指摘され、自粛の動きが広がっている。
一方、アパートローンに関しては、土地を資産に持つ個人の相続税対策としての需要が一巡。その後も、需要に見合わない過剰な建設が続き、地方で空室率が目立ったことで貸付残高が減少したもようだ。~

以上の記事内容を当てはめてみると・・・
相続税対策ではなく、需要に見合う適正な建設で、空室に理由があるなら問題なしということでしょう。

異常なアパート建設が適正なものだけになるもっともなお話しですが、適正な計画までもが、これらの影響を受けないよう願っています。
各行には、ただやみくもにそれらの融資高を減らすのではなく、適正な融資審査を一つ一つ丁寧にしてほしいと思いますね。

2017年11月14日火曜日

条例宅地申請と排水計画。

現在、確認申請申請中のSKIP HOUSE ですが、調整区域のため条例宅地申請が必要でした。

その際、敷地の排水計画を申請段階でしなければなりませんでした。そうしますと、当局と協議に基づいて作成するので、思わぬ出費となることがあります。

また、今回は接面道路の県道と敷地との間に県所有地があり、通行許可取得のため、これまた県の施工基準通りの工事が必要となりました。

一般に行われているアスファルト工事より厚みがあったり下地に十分な施工したり、給水配管などにも太さや深さなど様々な厳しい規定通りに施工しますので、これまた想定外出費となりそうです。

役所との協議がありますと、その敷地のおかれている環境に大きく左右されて工事負担が出る場合がございますので、事前にお打ち合わせして敷地調査しておく方がいいですね。

2017年11月13日月曜日

私と回ればベストスコアが出やすい???

太平洋御殿場コースは、小平選手が伸ばして勝ちましたね。
あのドライバーの振りきり方がいいですね~

それで・・・私とラウンドして、ベストスコアが出たと短期間で3人目が出現です。
トランプさんのようなオッケーはしていません(笑)

最終ホール前組待ちの間、イメージするT先生。
ベストスコア97の税理士さんであります。
この日は最終ホール時点で88。
PAR4なのでボギーでも93と大きくベストスコアを更新するチャンスです。

この日のT先生は、ドライバーが冴えわたっていました。
聞けば、前日ラウンドしてプレー内容に納得いかず、帰り道その足で打ちっ放しへ直行・・・350球打ってきたという、しかもそのほとんどがドライバーだったという信じられないお話し(笑)
やはり、努力が報われたということか。

しか~し、ゴルフは会計のようにはいかない~
ティーショットは、当たりは良かったものの大きく右に出て隣ホールへOB。

その後も、いつになくももくり、ももくり、なんと6オン。
万が一3パットすればベストスコア更新なりません(笑)

T先生、渾身のパッティング~
良かった~ワンパットで決めて95でのベストスコア更新となりました。
あのスピード・・・入らんかったら、やばかったんちゃう(笑)

2017年11月10日金曜日

県外から勉強会。

昨日は、県外の建築系会社さんたちが、現場の見学勉強会に来られました。
おもしろ賃貸にご興味のある方たちにおいでいただき意見交換をしました。
SKIP HOUSE、 GARAGE HOUSE 、つまえるHOUSE、と順番に回って、構造もご見学いただきました。
皆さん、新しいものを常に求めておられるんでしょうね。
私も全国あちらこちらで勉強させてもらいました。
また、こちらからも勉強させてもらいに行きますね。

2017年11月9日木曜日

背伸びしたローンでやがて老後破産 。

退職金を当てても返せない住宅ローンという記事がありました。

借りられる金額と返せる金額の間には、大きな差があって金融機関は借金できるマックスを計算します。
消費者が返済計画を独自に立てず、これに乗っかっていけば返せない事例が発生します。

ローン完済して退職金がゼロになるということは、老後資金3500万円でも破綻予備軍と言われている時代に完全なる破綻ということになります。

35歳で35年ローンを組めば最終月にはなんと70歳な訳でこの時点で破綻予備軍でしょう。
もっと言えば、老後資金3500万円の貯金でも破綻するという話ですが、私も同意見であります。

65歳定年を迎えて完全退職した場合、コツコツ貯金したきた貯金に退職金を当てて、住宅ローン等を完済して残った金額3500万円とすれば、なんとなくやっていけそうな気もしますが・・・

85歳まで生きたとするとあと20年間、一年間に175万円、月々14万円、一日4,800円・・・無理ですね。
いくら節約して年金を足したとしても、一時的に発生する特別支出分がまるまる足らない。
そもそもそれ以上生きたらいけない計算になってしまう。

つまり、完全退職せず月々が赤字にならないようにして、特別支出等に老後資金を充てなければならないということですかね。
なので・・・この時点で家賃収入により、月々が赤字にならない状況を作っておく必要がある。そうすれば老後にイヤイヤ仕事しなくてもいいという選択肢ができる。

いずれにしても住宅ローンというのは、一円の稼ぎもない大きなリスクを背負っているということですね。
私たちが手掛ける賃貸事業資金の方が、適正な計画に基づいていれば、まだ返済リスクが低いと思います。

2017年11月8日水曜日

CG加工中です。

徳島市にて竣工しました、「つまえるハウス」外観写真のCG加工をしております。
実際に私が撮った写真がこちら・・・
現実に人間の目で見ますと、奥行き感や質感などが読み取れるのですが、写真だけではどうしても存在感が弱くなってしまいがちです。

そこで専門家にお願いして、お化粧といいますかCG加工を施していきます。
私のイメージを資料添付で伝えて細かく加工していただいています。
これだけの外構仕上げを実際にすると費用的に現実的ではありませんけどね・・・

2017年11月7日火曜日

貿易不均衡と武器購入。

トランプ大統領は、米国と日本は貿易不均衡であるといいました。
長い間そうなのですが、その反面米国債を毎年買っていることも言ってほしいですな。

しかし羽鳥さんの番組によると、その貿易赤字額たった8兆円だそうで少しずつ減少傾向にあるみたい。
PAC3より新しい迎撃システムを買い揃える予定みたいですが、24兆円とありましたよ。
+ステルス戦闘機など具体的に機種も上がってきていますね。

北朝鮮情勢もこれらを言いやすくしています。
でも、トランプ大統領とゴルフしているときに北朝鮮がミサイルを飛ばさないのはなぜでしょうか。
トランプ大統領と直接ではないとしても、やはり米国と北朝鮮はどこかで繋がっているように思えてなりませんわ~

貿易不均衡の現状についてもトランプ大統領は、
「多くの日本車が米国で売られているのに、米国の車は事実上、日本には輸出されていない。交渉する必要がある」
なんて言っていますが、今や欧州車はそこらじゅうに走っているではありませんか・・・

直感的にモノを言うみたいなので、解りやすく好印象の時もありますが、少し薄っぺらい理解・知識が見え隠れしていませんかね~

2017年11月6日月曜日

ロシア疑惑の行方。

トランプ大統領来日で昨日は、安倍総理・松山選手とゴルフをされたようですね。
テレビで少し映っているのを見たのですが、ファーストパットで全てオッケーのようでしたよ(笑)
3パットなしということです~

本日は、ロシア疑惑の続きが出ていますね。
どうやらプーチン大統領の側近が経営する石油会社が絡んできました。

いつも中心にある石油、ISもそうでしょ。
今後、事実関係が確固たる証拠の上にどこまで詳細になるのかで、トランプ政権の求心力に大きな影響があるのではないでしょうか。

米国内での支持が下がれば、ポイント稼ぎのため日本にはさらなる要求が来るかもしれませんね。

2017年11月3日金曜日

FRB議長の交代。

新大統領が前政権下で指名されたFRB議長を交代させるのは、ほぼ40年ぶりとなるらしい。
トランプ大統領は、経済政策に大きな影響力があるポジションを、しっかりおさえておきたいのでしょうか。

日銀は、FRBの意向を強く受けるのですが、黒田総裁は続投のようなので、現在の金利政策等に大きな変化はないということですか。

微妙に利上げするFRB、マイナス金利据え置きの日銀、円安誘導で株高・・・しばらく続きそうです。

2017年11月2日木曜日

PAR5で10。

弊社は一応水曜が定休日となっておりまして、お天気が良かったのでコートベールの薄暮にいってきました。

友人から増田ゴルフのウエッジを借りていましたので、スタート前にアプローチ練習しました。
この頃のウエッジは、ほとんどストレートネックかまだシャフトよりエッジが出ているのが主流です。

しかし、私はグースネック派でして、なかなかないのです。
このウェッジは増田ゴルフの58°グースネックのフェースを立ててさらにグースを強くした一品でした。

スピンもかかるし、しばらく借りて使わせてもらおうと思います。

さて、スコアは10番~14番までの5ホールでワンオーバー・・・
今日は30台いけると思った15番PAR5。

バックティーから打っていたのですが、この日の15番バックティーはフルバックブルーティーとほぼ同じ位置。

左の林をショートカットするのにプレッシャーのかかる位置であります。
案の定、右にプッシュ~

行ってみるとOBゾーンギリギリ残っていました。

良かったですねとゆってくれた同伴プレーヤーに「こんな時、2打目で良くOB打つんよな~」

っといってOB2発・・・トホホ。
シュンタロウに。

その後、ボギー・パー・パー。
くやまれる10打となりました(笑)

2017年11月1日水曜日

トランプ大統領と松山選手。


安倍総理とトランプ大統領のゴルフに松山選手を参加させるということですが・・・
断れないような頼まれ方をしたんでしょうね~

しかし、スポーツマンが入ることによって明らかに主旨が和らぐのは事実ですね。

政治的なメッセージは、松山くんにはしてほしくないですけどね。

アマチュア時代に世界アマタイトルを取って、マスターズでもアマ優勝、プロ転向後PGA本格参戦したあとも好成績を上げています。

あ~遼くん、どうなるんだろう~

2017年10月31日火曜日

大手銀行の合理化。

本日地元紙・経済面に大手銀行3万人の業務削減とあります。
人口減社会にさっさと対応していく大手行・・・さすがでありますね。

窓口業務はネットバンキングに変わり、コールセンターの活用に融資情報分析などはAIを導入するという。

各行は新たな取引に資産運用相談業務を掲げています。
格差社会を見込んでのことだと思います。

この流れは地銀にも時期にやってくるでしょうが、地方の雇用の受け皿として中心にある地銀がドンドン削減していけば、益々地域の疲弊は進むでしょう。

資産運用部門の強化といっても、資産家は都市部に集中しているため地銀の業務転換は至難の業といってもいいのでは。

5割超の地銀が本業で赤字といいます。
金利1%未満、などでは厳しいのでしょう。

日銀の最終目標はどこにいくのでしょうか。
一部の富裕層と大手行の組み合わせ、地銀再編の行方も気になりますね。

2017年10月30日月曜日

つまえるハウスの門が完成。

つまえるハウス6棟のタウンが完成しました。
工事中に全て満室となり、さっそくお引越しの方々がいらっしゃいます。
11月には完成見学会を予定しております。HP・DM・広告等でご案内いたしますので、その際にはぜひご来場・ご見学くださいませ。 その時、皆様をお迎えいたしますのは、タウン入口にあります、こちらの門です。
欧州より輸入しましたヴィンテージタイルであります~本当に歴史を感じさせるタイルですよ。

2017年10月28日土曜日

遼くん、がんばれ~

米国ツアーのシード権を失って日本ツアーに参戦中の遼くん。
15歳の時、アマチュアで優勝したABCも3戦続く予選落ちとなりました。

父にゴルフを教わり、あっという間にプロになって米国へ乗り込んでいきましたが、松山くんのように結果は出せず苦しんでいます。

プロゴルファーは皆スランプやケガに悩まされるものですが、今回は深刻な感じ・・・

信頼できるコーチと巡り合うようオフシーズンを過ごしてほしいと願います。
良いコーチとの出会いが復活のカギのように思えてなりませんよ、遼くん。
また、黒潮で会おう。

2017年10月27日金曜日

相次ぐ不正の原因。

毎日のように次々と新しい企業名が経済紙面を賑わしております不正問題ですが、原因はなんなんでしょう。

担当者が自分のために不正を働いたというのなら、個人になんかしらの利益を得るためだと思いますが、この一見の騒動内容からすると企業側経営陣からの要求がハンパなく厳しいもので、間接的に少々はみ出す行為を容認しているように思えます。

原因は、企業の在り方が利益追求に偏り過ぎたことではないか。
そもそも、企業は利益を追求する組織ですが、手段を選ばず進むようになったのは、物言う株主の存在が大きいのでは???

松下氏・盛田氏・井深氏・本田氏・稲盛氏方々のような筋金入りの理念を持って、たたき上げてきた経営陣から物言う株主の言いなり経営者に変わったことが原因ではないのか・・・

日々の会計処理の数字ばかり目を皿のようにして追いかけて、現場主義とはかけ離れた経営とは言えないような金儲けに没頭してきたツケが不正というカタチになって表立ってきたのでしょう。

本当の経営者に向いているのは、企業運営に必要な様々な理念に対してバランス感覚に優れた方たちだと思う。
そういう資質を測る方法があればいいですけどね~

2017年10月26日木曜日

商工中金だけか???

ニュースによりますと・・・商工中金は、
不正な融資はおよそ4600件で、融資の実行額は合わせて2600億円を超え、関与した職員は退職者を含めて440人余りに上る。
っとあります。

予算消化のために過大なノルマがあり、改ざん・ねつ造を繰り返したというが、どこの企業にもノルマや売り上げ目標があると思うが、こんな結末ではなんのためのノルマか?
話にならないですね。

予算って使うべきところに使い、しまつするところはしまつし、できるだけ残すのが本来。
使い切り予算制度にも問題ありですよね。

結局、経産省の天下り先で予算獲得合戦をしていただけかいな。
国費がこのように各省庁の天下り先に使われているのですね。

民間銀行では融資がつかない業績の中小企業に対して国がマクロ経済のために補償しつつ融資をするのが大義名分・・・

現実は・・・
民間銀行が1・2%の利子で企業に融資提案すると、1・0%で融資。差の0・2%分は国から利子補給を受けて利益を確保していたケースもあるというからあきれる~

つまり、改ざんとは企業を良く見せるのではなく、悪く見せるようにねつ造していた訳だ~

こうやって国税が使われているのだが、各省庁にこのようなものがあると仮定しますと全体では莫大な予算が泡と消えていることになりますな。

消費税増税の前に、ここんとこやるべきでしょ。
政策を訴えず「勝たせてください」などと、民に媚を売るだけのあきれた候補者たちでは、どうにもならんかな~

皆さん、どう思いますっ???

2017年10月25日水曜日

長雨の後の追いあげ。

平年の3.5倍もの雨が降りました、今月。
外でする仕事は全体に遅延しがちですし、一度濡れると吹き付けなどは完全に乾くまで塗装できません。

月曜日から雨の降らない日がやっとまとまりました。
しかし、また次の台風がいますね~

その間に「つまえるハウス」追い上げです。
大工さんがウッドデッキを仕上げています。
雨で濡れた壁が乾くまで待って白く吹き付けられました。
ピンコロを使って花壇も施行中。
玄関ポーチには、オプションでシンプルデザインの庇がつけられています。
皆さん、一気に追い上げです。

2017年10月24日火曜日

空き家率抑制に向けた対策案、新築権。

野村総研のレポートに「新築権」というのがありました。
空き家を減らすために・・・
1戸新築する人は、1戸除去することを義務付けるというもの。

相続などで古い建物の解体をすれば、その除去者が新築権を売却できるしくみだ~

中々いいと思いますねー、空き家の除去を確実に促進できるし、国費が入らず民間での新しい市場づくりにもなるのでは・・・

2017年10月23日月曜日

村田新チャンピョン誕生。

ありえないミスジャッジから5か月、証明してくれました村田新チャンピョン。
エンダム選手は1ラウンドから、あきらかに怖がっていたように見えましたよ。

村田選手は、危なげなく強いパンチで相手にダメージを与え・・・
エンダム選手・戦意喪失のテクニカルノックアウト。

KOシーンを見たかった気持ちもありますが、あそこから続けていたらエンダム選手は相当なダメージが残りそうでした。

ミドル級は日本人二人目。
本当の意味での世界チャンピョンだと思います。
ストローとかジュニアフライだと体格的にも参加選手が限られますよね。

荒っぽい感じのボクサーが多い中で、ちゃんとしている村田選手が好きです~

あ~選挙も行きましたよ。
下馬評通りでしたね。
しかし、徳島選挙区では風向きによっては与党が追い込まれていた票差に思えましたね。

2017年10月21日土曜日

地銀の再編、促す金融庁。

日銀の超低金利政策のおかげで、利ザヤが稼げず赤字の地銀は、なんと5割超にもなるという記事です。
金融庁が地銀の経営陣に対し、持続可能なビジネスモデルへの転換を促すとありますが、そんな簡単な話ではないですね。

それが見つからない場合は、再編を促すということですから、実質地方で縮小していく経済に対して多すぎる地銀を再編しようということでしょう。

護送船団方式といわれていましたが、こんな時も各地銀は金融庁に促されて吸収合併をこれから繰り返していくんでしょうね~

それより、金融庁がいっている持続可能なビジネスモデルへの転換とはなんなんでしょうか。
大手銀行がやっているようなことでしょうか。
10年後は様変わりしていそうですね~

2017年10月20日金曜日

ターゲットを明確に。

私のところがかかわっていない、とある物件ですが・・・
竣工後、しばらく入居が全く決まらないというお話を伺いました。

間取りや仕様を拝見しましたが、豪華な仕様でした。
部屋の広さや諸条件で不動産式で家賃を設定しても何か足らない。

それは当初から誰に訴えていくのか、という明確なターゲット像が必要なんだと思います。また、そのターゲット層が実在していなくてはならないですよね。

企業側が家賃補助するしくみを利用するのか、入居者だけで家賃を払ってもらう想定なのか、年齢層や職業・自炊率など具体的なターゲットを明確にしていくと・・・
必要なものと過剰なものが見えてくるはずです。

つまり、過剰な部分を家賃に反映させますと、高く見えてしまい敬遠されがちです。

心を鷲掴みにするような魅力を醸し出すには、ターゲット層の明確化、さらに絞り込みで可能になるのだと思いますね~

万人にウケるモノは、どこか物足りないものですし、豪華仕様を家賃に反映させるのは凄く難しい。。。
家賃とのバランスで本来の魅力が半減してしまいますからね。

2017年10月19日木曜日

資産を増やすか、借金を増やすか。

相続税対策の大家さんには既に資産があり、それらに税金がかかってきてキャッシュが必要になるので、節税対策として借金をします。

負債をかかえることで資産を圧縮するシンプルなお話しで、それはそれでいいと思います。いいものを建てておけば、あとで売却することもできますし・・・

私は、資産づくり目的で自ら大家になったのですが、「資産を作っているつもりで借金を増やしている」大家さんが結構いることに気づきます。

この間もシミュレーションで手元に残るキャッシュをこんなところに使いたいと資産形成とは関係のないところに使う算用を伺いました。
しかし、この資産形成のスタート時、見方・認識の違いが借金を増やすことに繋がりかねません。

土地+建物で1億円かかったとします。
自己資金1000万円でスタートすれば借金は9000万円です。
資産は現在1000万円ですが、これを資産1億円と考えると借金は増え続けることになります。

ここから毎月手元に残るキャッシュをこの賃貸事業だけに使うと、当初の利回りでクルクル回って償却が進み、少しずつ資産形成されていきます。

このキャッシュで別荘を建てるなど他に使えば、リスクは跳ね上がり利回り分で資産形成されません。
15年~20年後、また借金を重ねて建物のメンテをすることになってしまい、計画通りの返済になりません。

管理費用・維持費用・メンテナンス積立を取り除いて、手元に残るキャッシュを使っていいのは、借金をすべて返してからと考えています。
なので、10年後・20年後・先のことを考えて早めに着手しておく必要があるんでしょうね。

借金が少しずつ減っていきながら、資産が少しずつ形成されていきますが、20年後にすべて返し終わっても1億円の資産にはならず、築古年数分の目減りもあります。
つまり、売却できる金額です。

都市部においての不動産の値上がり分によるキャピタルゲインを取り除いた地方のインカムゲインでは、やはりこの考え方の方が低リスクだと思います。

1億円すべて借入しても少し手元にキャッシュが残る・・・
そうするとこの10倍、いや30倍の借金をして金太郎あめのように同じように増やせば、当初はなるほど手元に残るキャッシュも30倍となってこれだけで食っていける???
これは、もはや妄想に近く事業ではないと考えます。

このキャッシュは償却が進むまで、この事業だけに使わないと利回りと言えません。


これらの考え方の基本は、やはり償却年数を短くして、ある一定程度本来の資産形成がされたなら、また新たに取り組んでいくというコツコツ感を大切にしたいんですね

オール借入の方も、それら償却だけに使っていただければ低リスクになります~

2017年10月18日水曜日

シミュレーションの間に売却済み。

SKIP HOUSE を徳島市で土地取得から計画していました・・・

ターゲティング後、間取り作成~シミュレーションをして大家さんが金融機関にご相談している時、土地が売却済になってしまいました。

数か月売り出していたので、慌ててなかったのですが~ざんねん。

逃がした魚は大きい(笑)
売れると・・・その土地、さらに良く見えてくるものですね。

また、次回に期待しましよ~大家さん。

2017年10月17日火曜日

つまえるハウス、はやくも満室に。

徳島市にて、6棟のタウン化で進んでいる「つまえるハウス」ですが、昨日大家さんと打ち合わせた際に既に満室と伺いました。

竣工を待たずして・・・満室。
素晴らしい~うれしーです。

そして、見学会開催も大家さんに快諾いただきました~
ありがとうございます。
皆様、来月ご案内いたしますので、ぜひこの機会にご見学くださいませ。
なんせ、満室ですから、このあと見られなくなりますよ~
しつこい(笑)

2017年10月16日月曜日

つまえるハウス、もうすぐデビュー。

つまえるハウスの現場は、最終のエクステリア工事なりました。
脱衣室の勝手口から、最短の洗濯動線で設置される物干しテラスです。
モニター付きインターホンとポスト、お隣は宅配ボックスです。
リビング・ダイニングにはウッドデッキが併設されます。
ウッドデッキは屋根付きで、目隠しを兼ねた手すりも備えられます。

2017年10月14日土曜日

遮音システム。

木造や鉄骨造などは躯体が柱と梁の軸で支えているため、防音・遮音工事が必要になります。

RC鉄筋コンクリート造で床や壁がコンクリートで形成されていると、優れた遮音性能となりますが、コストがかかってしまいます。

そこで、建材メーカーから様々な遮音アイテムが発売されております。
大建工業の遮音マット・床用などは以前から普及していてそれなりに効果があります。

今回、ご紹介するのはタイガー遮音フロアシステム。
ここで注目したいのは、遮音ボードと遮音ボードの間に施工するサウンドカットです。
音は周波数で伝達されるので、同じ材質を重ねても効果はなく、違う素材を何層にもすることで、性能が発揮できます。

音の問題と振動はまた微妙に違っていて、1F天井に防振性のある構造などにしていきます。

いずれにせよ、やればやるほど効果が期待できるのですが、採算を考慮するとそうもいかなくなる・・・
悩ましいところです~

2017年10月13日金曜日

条例宅地と開発許可。

賃貸事業計画のご依頼を受けますと、敷地調査になります。

この時よくあるのが、調整区域内の条例宅地申請です。
平成13年以前に宅地化されていて、その他条件をクリアすれば戸建と長屋は建築可能となります。

その申請が通った後に確認申請手続きへと進めます。

このほかにも開発許可が必要な場合があります。
300mm以上の切り土や盛り土がある場合や、1000㎡以上の敷地に建築する場合などです。

しかし、1000㎡以上のくくりは原則規定で、但し書きのような緩和規定があり諸条件によっては除外してくれるケースもあり、適合申請という簡易な事前審査で確認申請が提出できることもあります。

その都度、設計事務所・土地家屋調査士・司法書士・行政書士などと協議しながら方針を固めていきますが、先生方個人の役所との協議力で申請方法や施工内容などが微妙に違うので、ここは実績のいい方たちで固めたいところです~

現在計画案の一つで開発許可の内容検討協議に入っていくところです。
また、ご報告いたします。

2017年10月12日木曜日

海越えてほめられに行け、SKIP HOUSE。

賃貸住宅事業の最前線と名を打って大手建材メーカー様主催で、県外からプロの建設業者様をお向かえして見学会を予定しております。

我々はいつも何か面白い取り組みなどを探しています。
私も以前の住宅会社では、主に営業チームを引き連れて、埼玉や富山、名古屋等々・・・あちこちに勉強見学会にいきました。

今回はお招きするほうでございます。

おかげさまで商品に魅力を感じていただいた大家さんたちからご依頼を受けています。
これらが県外でも需要があればというシンプルなお話しなので、県外へ進出ということではありません。

県外で活躍されている建設・工務店様が今まで取り組まれてきたものをそのままに・・・
これらを新たに取り組むことができれば顧客層は確実に広がると思います。

私もプロの評価を聞けますし、こんなアレンジもありだなっみたいなものも期待しています。

とにかく、入居者や大家さんサイドに選択肢が増えること自体、凄くいいことだと思います。
私で少しでもお役に立てるなら~っという気持ちです。

2017年10月11日水曜日

600坪の計画案依頼。

ありがとうございます、感謝でございます。
まだ、決まってはいませんが(笑)

600坪の敷地面積での賃貸計画案のご依頼を受け、すご~くうれしーです~
環境はファミリーにも単身者にも適した立地条件です。

なんにせよ、イメージを膨らませていく、このプロセスがなんとも楽しい。

単身者用共同住宅 SKIP HOUSEか、戸建て賃貸 つまえるHOUSEか、SKIP長屋形式か・・・GARAGE HOUSEは、今回のシチュエーションの場合はちがうかな~
はたまた~それらのミックス戦略か???

現地視察したところ、現在の地目は農地跡らしく草ぼうぼう~
これから、計画してきれいに造成して新しい暮らしを生み出していく。。。

ありがたくもプレッシャーのかかる幸せな時であります~
あ~あ、建築屋で良かった~(ブルゾン風)

どんどんどどんどん~

2017年10月10日火曜日

金儲けのうまい人。

いつも地元紙のことば遍路という記事を拝読しております。
本日は、フランスの思想家アラン氏の「金儲けのうまい人は、無一文になっても自分自身という財産をもっている」というテーマ。
共感します。
いつの時代も、どの業界も同じように思います。

私たちの民間需要の建築業界にも工務店の風雲児という方がいて、その方のお話を聞く機会がありました。

大成功された理由を尋ねると感性が大切だと言っておられました。
人それぞれに違った感性があり、それらを磨き続けることで価値を生み出すということらしいです。

ことば遍路の最後に、「金儲けがうまい」とはバランスの取れた能力を持っているということである、っとあります。

これは私たちの賃貸事業にも言えることですよね~
土地環境により入居者のターゲティング・家賃設定・暮らし方提案・圧倒的な差別化、それに身の丈の資金計画などの総合バランスで成功が決まるのと同じように感じます。

ようは、それらを判断する感性力なんでしょうね。

2017年10月9日月曜日

組織ぐるみの残念な不正。

日産に続き、神戸製鋼と歴史ある大企業の不正が発覚しています。

不正の背景として「納期を守り、生産目標を達成するプレッシャーの中で続けてきた」と・・・
次に、「品質に関する意識が弱いとは考えていない、契約を守る意識が低かった」と・・・釈明とあります。

どゆこと~

品質に関する意識が低すぎるから、常態的な偽装に繋がったんですよね。
偽装ですから、それ以前の問題ですね。

出荷先も言えないというから、この姿勢ではずっと続くのではないでしょうか。

こういうのって、日産・神戸製鋼だけでないのではないでしょうか~
ざんねんですね、利益優先の日本の組織は。
納期のせいにしていますが、ようは利益を指しているわけですよね。

2017年10月7日土曜日

希望の党の首相指名。

一旦、希望の党に吹いた風向きが変わりましたねー
小池氏が選挙に出ないと発言したので、さらに混迷気味。
首相指名を誰にして選挙を戦うのか、あやふやで候補者も困惑。

出てきた政策を見ると目玉になるものもなく、なにも鬼門の改憲をこの時点で言うこともないだろうにねー。

このままでは株価や経済指標がいいので、自公が過半数を割る確率は少ないのではないでしょうか。

っとすると、小池氏側が準備できてないうちに解散にもっていった安倍総理の思惑通りになるのでしょうか。

私は、五つのクジラでバンバン株を買っていることをどこかの党が取り上げると思っていたのですが、ざんねんです~

さぁ、10日にサプライズあるか、どうかというところですかね。

2017年10月6日金曜日

時給高騰の中身。

産経ニュースに以下のような記事が掲載されていました。

森口産業(大阪市天王寺区)が9月15日にオープンした「酒房“ワビスケ”」(同市阿倍野区)は周辺相場より50円高い千円で募集をかけたところ、採用予定の15人に対して約200人の応募があったという。
森口社長は「賃金が相場を下回ると途端に反応がない。これからは人材を確保できるかどうかが会社の存続に関わる」と話す。

人手不足にたった50円の話・・・
大阪、京都、兵庫の3府県時給平均は6月の913円が過去最高らしい。
これに50円足すと963円です。

これで高騰と言えるのでしょうか。
どう考えても低すぎないでしょうか~

もっともっと粗利に対する労働賃金の割合を高めないと、消費は増えないと思う。
消費が低迷することは、全産業に影響していますよね~

お好み焼きの千房が、時給300円アップのところもあったとしていますが、せめてこれぐらいのことをやった方がいいと思うし、それに見合うプライスに見直した上で粗利を確保していく正常なしくみに変革していってほしいです。

2017年10月5日木曜日

求人倍率最高なのに伸びない賃金。

アベノミクスのなかで最も悩ましい問題は、賃金が上がらないことだと思います。
本日付の地元紙によると・・・
大企業の業績は好調でも、その製品を運ぶ運転手の賃金は上がらないとあります。
人手不足は深刻で企業業績がいいのに全く賃金が上がらない~

一般的には求人が来ないと賃金が上がっていくはずなのですが、なぜか上がらない。

また、県内の部品メーカーで働く40代男性の年収も400万円からほとんど上がらないとあります。
世帯の大黒柱で子育てにこれからかかるという年齢なのに400万円ではキツイ。

これで消費が上向くはずがない。
どうすればいいのでしょう、このデフレ・・・

今後、AIが進み益々コンピューター化、機械化が進みますが、どうしても人がやらないとできないポジションがある。
なのに、そこの賃金が凄く低く、将来に向かって上がらない。

企業の内部留保は増えるばかりで、希望の党はそれに税金をかけるという奇策を出すみたいだが、それは違うような気がするな~

働き方改革が進んでおりますが、この労働賃金をなんとかしない限り、誰が政府を動かしても同じような気がします。
どうしたら、いいんだろう。。。

2017年10月4日水曜日

ひのきの土台。

現場レポートは、工務の久米さんにお任せしておりますが、今回は土台敷きについて一言。

私はもう住宅を約500棟ぐらい手がけてきました。
そして、工事中の工程のなかで、この土台敷きが一つの区切りだと思っています。

一般には、このあとの上棟が区切りとしていますが・・・
計画をたてて、融資審査を経て実行までに相当の時間を要します。
その後、土を掘り返し、コンクリートを流し込んできた現場に初めて木の香りが漂う瞬間なのです。
こちら・・・SKIP HOUSE の現場です。
ここに注目。。。
そうです、樹種はひのきを採用しています。
日本の気候の特徴である多湿やシロアリに強く、腐食しにくい樹種であります。

ひのきは香りもよく、人にも良い影響を与えます。
これが、現場にほのかに香っておりました~

2017年10月3日火曜日

コスモスポーツの模型。

テレビで例のCMをやっていました。
ディアゴスティーニでしたっけ???
創刊号、いくら、みたいなやつ。
それにマツダのコスモスポーツが登場です。
マツダのスポーツカーといえばロータリーエンジンですが、私はそこではなく、この車のデザインが好きです。

まぁ、このデザインにするには容量の小さなロータリーエンジンでないとできなかったと思うのですが・・・

模型ではなく、当時のこのカタチそのままでリバイバル発売されたら、買いますね~

なんかそういうブームがきそうなんですけどね。

2017年10月2日月曜日

小田急線で。

東京在住の長女の誕生日に、それぞれ上京して家族全員5人でご飯を食べようと誘いました。
今年、5人(妻と娘3人)が揃うのは2回目です。

私が20代のころ、アルバイトをしながら専門学校に通った時期がありました。
その時、住んでいたのが小田急線沿線でした。

当初は狛江、そのあと生田に引越しましたが、アルバイトの宅配等で成城学園・喜多見辺りから柿生・鶴川ぐらいまで世田谷通り等、軽四貨物車で良く走っていました。

当時は、新百合ヶ丘の北側開発で住宅地が新規分譲されていて、広大な土地にポツリポツリと新築されていたような時代でしたが、今は大きな街になっていたようです。

アルバイトの配達途中、小田急の電車に良く踏切で待たされたものです。
その中でもロマンスカーという新宿~箱根行の通過電車は、明らかに他の電車とは違い、ビール片手にリラックスした観光客の満足げな雰囲気が道路側から見上げる軽四からも感じられましたね~

「いいな~俺もいつかこの電車に乗ろう」、
っと過ぎた時間が約30年(笑)
今回を活かして、乗ってきましたロマンスカー。
箱根は何度か車では訪れましたが、今回はあこがれのロマンスカーから、昔懐かしい踏切の景色を当時とは反対の車窓から見れるとあって楽しみにしていました。

ところが・・・
高架が進み、地下化が進み、さらに防音壁が進み(笑)
なんせ約30年ですから、当たり前か・・・
まぁ、でもそこそこ楽しめましたよ、車窓。

箱根で一泊。

次の日、銀座シックスで全員集合となりました。
家族よ~また会う日まで・・・

2017年9月29日金曜日

横川、出張のお知らせ。

横川は、9月29日(金)~10月1日(日)まで東京出張になります。
現場は、工務久米が出勤管理しています。宜しくお願いします。

2017年9月28日木曜日

政権交代のあと。

小池氏のリセット旋風が吹き荒れています。
ひょっとすると都知事辞任、自ら出馬・・・総理大臣の可能性まで出てきましたね~

解散が取りざたされてからの小池氏は正にあっぱれ。
戦略・戦術の準備万端・用意周到という印象です。

さて、もし政権交代となりますと、経済政策も変わります。
アベノミクスの円安誘導⇒株高、大企業業績アップに加え、超低金利政策にも変化が現れるでしょう。

私たちの賃貸ビジネスは、日銀による規制が始まったばかりですが、この分野も大きく変化するはずです。

現在、株等に投資しているお金の流れをどうするかで一気に経済情勢は変わりそうですね。ここは注目です。

党代表を務める際に「候補者選定は私に一任願えますか」
っといっていた通り、ガンガン突き進んでいく覚悟が見えます。
前原氏とリーダーシップの格の違いを印象付けられました。

まぁとにかく、選挙に行く気になりました~
あっ、それから小池知事、小沢氏にはくれぐれもきをつけてくださいよ(笑)

2017年9月27日水曜日

新町西再開発事業の記事から。

本日、地元紙の記事に新町西開発の負債について掲載されています。
20日徳島地裁で組合側提訴は棄却され、
今後、控訴する方針とあります。
しかし、この案件。
高裁でひっくり返る可能性がどれほどあるのか疑問です。

焦点は、この記事の負債をどうするか???
これに絞られるのではないでしょうか

市側も法的責任のある分については賠償を支払うと言っているわけですが、問題は負債がどの程度残ってしまうのかが分からないことですかね。

内訳に大手建設会社からの借入金約5億3900万円とあります。
その他にも複数のコンサルタント業者への未払い金約8900万円・・・
事業推進のための調査設計費などが原因とありますが、それなら本来は金融機関から借り入れて支払いは済んでいるはずですよね。
ん~、どういうことでしょうか。

組合側で今回この開発事業に巻き込まれた方々には気の毒とは思いますが、このお金の詳細や流れの正当性はどうなんかな、っと思ってしまいます。

小池氏のようにリセットして、市側とひざを突き合わせて話し合う方向がいいと感じますが、皆さんはどう見ておられますか。

2017年9月26日火曜日

希望の党、登場。

あっさりと出ました。
真正面から堂々と代表を務めるという、小池氏。

やはり、経験値がモノを言うのでしょうか。
ガンガン行く辺りは、以前の小沢氏に教わったのでしょうか。
凄いですね~

いずれにせよ、腹立たしいだけの衆議院選挙に少し期待感がもたげてきたのは、良かったと思います。

とにかく、選択肢のない選挙ほどやりきれないものはない。
おれたちゃ~どうすりゃいーのよって感じです。

この短期間でどこまで中身のある候補者を擁立できるか???
ここが見せ所ですかね。

今までのような、なんとかチルドレンでは・・・
その後がしぼんでしまいますもんね~

徳島選挙区もぜひ擁立してください。

2017年9月25日月曜日

SMAP時代と正反対の新戦略。

脱退した3人の取り組みが、ヤフーニュースに出ていました。
テレビ出演は難しいので、SNS戦略でいくという~

素晴らしいですね~大成功するかもです。

ファンとの距離感は確実に近づき、テレビのような一方通行ではない本来のコミュニケーションが取れるのではないでしょうか。

先日、北野監督が浅草時代の師匠のことを話されていました。
その一部に師匠は、テレビを嫌っていたと言われていました。

舞台にかけていたが、時代はテレビに移行していたということでしょうか。

これからは、どうなんでしょう。
テレビには限界があり、やはりネットの方が益々広がっていくのではないでしょうか。

この先方といいますか、成功してほしいですね~

2017年9月24日日曜日

コートベールへ行ってきました。

23日は連休ということで、取引先建材業者さんたちと親睦ゴルフに行ってきました。

10時45分と遅いスタート時間。
着くと駐車場は既にいっぱいのコートベール。

INスタートと聞いて、まずは一安心。
行かれた方はご存知だと思いますが、OUT1番ホールはせまくて出だしホールにはちょっとキツイ~

IN10番は巾が広くプレッシャーなく振りやすい。
会心のドライバーショットでスタートすることができました。

この日、初顔合わせの方が二人。

お一方は、一見みて解る素晴らしいスイングでした。
OUTでは、イーグル・バーディーと続いたホールもあってパープレイされました・・・
私もこの方のナイスショットにつられて83で回ることができましたよ。

もう一方は、はじめての100切りがかかった楽しいゴルフとなりました。
上がりの2ホール時点でスコアは86。
PAR5・PAR4をダボダボでも99で100切れます。
皆で応援しましたが、ラス前のPAR5・・・まさかの9~

一気に貯金を使い果たし、最終ホールはパー4を出さないと100切りにならないという厳しい環境に追い込まれてしまいました。

最終ホール、ティーショット左に曲げて池方向に・・・
ここでペナルティーがつけば現実アウトなので、皆で一生懸命探しました。
「あった~」

木がブラインド・・・低く抑えつつ方向を話し合い、第二打ナイスアウト。
あとピンまで50ヤード程度。
ここからまずまずによれば、最後パター勝負でチャンスありです。

全員注目・全米プロのような緊張感ハンパなく~静かな時の流れのあと、アドレスされました。

次の瞬間~「うわっ」・・・
トップしたボールはグリーン向こう側へ消えて・・・万事休す。

その後もチャックリ~上がってみると103・・・
ベストスコアの102にも届かず、ざんねん。

でも、この方も皆もワーワーと楽しいゴルフとなりました。
次回は、100切ってくださいね~