2016年2月16日火曜日

利回りは長期で考える。

SKIP&PIT HOUSE PROJECT では、高利回りを目指します。しかし、入居率を高めようと豪華仕様や大きな専有面積をとる戦術では建設コストがかさみ利回りは低下していきます。

付加価値です、そこにしかない価値を生み出し提案することにつきます。しかも建設コストを抑えた付加価値でなければならないと考えます。そうすれば高利回りが実現します。

この時大切なことは、新築時の利回りに終始しないことだと思います。入居者は家賃と築年数のバランスを見ます。新築時、表面利回りを仮に14%以上と試算しても10年後~30年後の家賃設定を想定した利回りを試みておくべきだと思います。

それでも高利回りにするためには、後から次々と建設される賃貸物件に対して築年数では不利になっても、ファン化するような付加価値で逆転しなければなりません。家賃が下落していくスピードを出来るだけ緩やかにして最終的にはそこから下がらないような輝きを持つことです。

築年数が浅い他物件に対して、20年以上経っても色褪せない魅力を放ち続ける付加価値を提供し、勝ち続けなければ本当の利回りは生まれないと考えています。

トータルの利回りと言いますか、20年30年スパンでの高利回りを追求することが求められるのでしょう。この場合、長期に渡ればRC造の方が有利に思えるかもしれません。しかし現在築年数40年以上のRC物件を見てみてください。ライフスタイルが合わず低い家賃設定以外に魅力ある物件がどれほどあるでしょうか???つまり、構造ではないのです。

入居者が日々楽しく暮らせる工夫があるのか?ないのか?ということでしょう。また、他にないというのが最も大切なキーワードです。

あっちこっち走りながら賃貸物件を見ていますと、古いRC造物件を多く見ます。なぜ建て替えないのか?疑問に思っていましたが、一つは解体費用が格段に高いことが要因ではないでしょうか。何か月もかけて解体し投資したところで建設費はまだそこからです。

世代がかわっていたとすると資産はあるが、キャッシュはないという状況もあるでしょう。SKIP&PIT PROJECT は、長期に渡る高利回りで次への投資もしやすいと思いますよ。