大家さんは、経営者だと自覚することは基本姿勢であり、リスクを抑えることにも繋がると思います。
もう一つ自覚する必要があるのが、借入金は誰が返すのか? っということです。
借りたものは返す・・・良く萬田金融の頭取が言っていますが（笑）私もその通りだと思います。
誰が返すのか? それは借りた人であり、保証人であり、ハンコをついて銀行から借りた本人が銀行に返す・・・が基本ですよね。
入居者が返してくれるのではありません。
入居者は大家さんにウケたサービスやモノの価値に対し家賃という名目で支払ってくれますが、だれも借金を返すために支払っていないわけです。
経営者意識があれば簡単明瞭な話ですが、つい入居者が払ってくれるなどの幻想に陥れば、入居者に対するサービス価値が落ちてしまわないでしょうか。また、入居率に影響してしまわないでしょうか。
そして、借入金は二つに分けられます。元金と金利です。
元金とは実際に借りた金額であり、これを返せばいいのなら相当リスクはなくなりますが、必ず金利がつきますよね。
この金利がクセモノであり、利回り計算時も慎重に検討すべきだと思います。
5000万円を金利1.25％・30年支払とすると支払総額は約6000万円、つまり1000万円余計に払うことになります。
借入れしたのだから当たり前なのですが、これが経営上大変なのです。
世の中に投資したのは、5000万円だからです。モノの価値は、車もリンゴもその値段でしかないのに、金利という世の中にない価値を上乗せする負担のリスクが大きいと考えます。
物理的には5000万円しかない価値でも、それが6000万円以上の価値があるモノやサービスに変換できていないと、その事業自体バランスが崩れていると言えるからです。
物理的な価値とは建設会社がいう建築費のこと。そして、その中身がオリジナリティーや入居者の心を掴むしくみが豊富なほど変換できているということです。
その変換するしくみをマネジメントといい、経営者がもっとも敏感になるところではないでしょうか。
つまり、大家さんとして元金以外の金利分の価値を判断しなくてはなりません。
あまり興味のない方もおいでると思いますが、この負担の大きさと意味をもっと知ってほしいので、金利のしくみを次回詳しく話したいと思います。
