2016年1月28日木曜日

高利回りを目指す。

高利回りほど事業リスクは低くなります。利回りを高くする単純な方法を挙げてみましょう。高利回りは基本、単身者がターゲットとなります。単身者のお話は次の機会に。

①建築コストを下げる
②ランニングコストを下げる
③借入金を抑制する
④土地取得金額を抑制する
⑤家賃を高く設定する       など・・・

そもそも賃貸事業の本質とは、大家さんの投資が入居者のメリットに変換されることで成り立つものですから・・・入居者のメリットを確保しつつ上記を行わなければなりません。

①建築コストを下げれば当然利回りは高くなります。しかし、ときどき見かける鳥小屋がいっぱい並んでいるような低いモチベーション事業はやめましょう。

入居すればよいという考えは、そもそも事業としては間違っているし、20年後30年後通用するかどうかも不安。
バルコニーの代わりに腰窓に手すりがついた超ローコストのことですが、入居者に対する思いにかけるようなのは賛成できません。

どんな事業をしても同じだと思いますが、顧客に対するモチベーションが低い社長は失敗します。大家さんも入居者に対するモチベーションが高いほど成功するはずです。

大家さんに聞きたいです条件付きで構わないので、ご自分で住んでみたいですかと・・・私は一人暮らしならSKIP&PITに住みたいし、今建ててくれている職人さんや関係者の方が「これなら住んでみたい」と言ってくれます。

若い看板職人さんと打ち合わせた時など、「なんで学生専用なん ? 」とおしがられました。社会人の方々も認めてくれています。この創るというモチベーションを・・・

本当に価値あるものは、20年後30年後も輝くものです。もちろん細やかなメンテナンスは必要ですが・・・

建築コストを下げる一番の方法は、「木造で新たな価値を創造し、そこにしかない魅力を入居者に届ける」です。

②ランニングコストとは建物の維持諸経費・総合メンテナンスと共用部分の光熱費やエレベーターやセキュリティーコストなどですよね。

これまた新築の木造は、他の鉄骨やRCに比べ格段に維持費が安いです。ちょっとした修繕なんか大工さんでチョコチョコっとすればいいことも多い。大工さんは個人事業主だから経費が安い訳です。

共用部分の電気代なんて今はすべてLED照明なのでわずかです。エレベーターの点検や維持費・セキュリティー費用なんかに比べると家賃がそのまま収入になる感じですかね。

このごろの木造住宅だと40年ローンも銀行で組んでくれます。現在の木造は以前の昭和モノとは比べ物にならないほどの高品質で高耐久だと申し上げときます。(う~ん、でも仕様・構造にもよるかな。)

③借入金を抑制するには、これまた圧倒的に木造が有利。総額も抑えられるし、イールドギャップという金利分を差し引いた利回りも良くなります。

借入金の総額が低いということはトータルリスクも低くなりますし、返済期間が早くなります。イールドギャップ表面利回りで10%回せば木造償却年数22年の半分約10年で返済完了です。

枕を高くして通帳を眺められますyo・・・(笑)

④土地取得金額を抑えるには1戸当たりの取得金額を想定します。その土地に見合う計画をしたとき、いったい何戸の計画でいけるかで1戸当たりの取得金額が決まる。
つまり、坪単価だけでなくトータルパフォーマンスが大切。ここはぜひ土地取得前に私に相談してほしいですね。

私が購入した一つの土地を例に挙げれば・・・取得金額1800万円でした。10戸で計画すれば1戸当たり180万円ですが、8戸しか入らなければ1戸当たり225万円となってしまいます。これが利回りに直結。その土地の建築法規を鑑み取得するべきですね。

感じのいいところに既に土地をお持ちの方・・・うらめしや~です。わずか7,8年で償却!!!なんてこともあるし。7,8年なんて人生で言えばあっという間ですよね。特に中年ぐらいからは。

ほんと、なんでこの土地ほったらかすん???っていう良い土地有りますよね、相続なんかな~

⑤入居者の一番の関心ごとは家賃なんです。適正家賃でいきましょう。適正家賃の中で高利回りを実現して入居者を喜ばそうではありませんか。安くする必要もないし高くしてはいけないと思います。適正な家賃になるよう関係者皆が努力するべきです。

単身者の方が心に残る生活が繰り返されたお部屋。その方が結婚され一戸建てを建てる時、良い影響を与えるような工夫やしかけを施したいと思ってやっています。